Koopwoningmarkt staat onder druk

Veel vraag en (te) weinig aanbod zorgen voor een verdere koopprijsstijging in alle woningmarktgebieden. Ook de aanhoudende lage hypotheekrente en de inkomensgroei, die door de sterke economie vermoedelijk de komende paar jaar nog versterkt zullen doorzetten, dragen daaraan bij. Minder aanbod en hogere inkomens betekent in dat geval verder oplopende woningprijzen, ook buiten de Randstad. De koopwoningmarkt staat onder druk!

De eenentwintigste Monitor Koopwoningmarkt over het eerste kwartaal van 2018 is woensdag 9 mei 2018 gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van OTB, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. RTL Z presenteert de op de monitor gebaseerde RTL Z Huizenindex.

Financieringsruimte laat verdere koopprijsstijging toe
De koopprijsstijging houdt duidelijk aan. De mediane koopprijs van de NVM ligt in het eerste kwartaal van 2018 weer 9,7% hoger dan een jaar geleden en ook de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (van het CBS en Kadaster) neemt flink toe met 9,0%. Over de koopprijs valt nog maar weinig te onderhandelen onder de huidige omstandigheden. Gemiddeld genomen ligt de betaalde koopprijs nog maar net (0,7%) onder de vraagprijs in dit eerste kwartaal. In grote delen van Nederland met een krappe woningmarkt betalen kopers dus gemiddeld inmiddels meer dan de vraagprijs. De gunstige inkomensontwikkeling, de nog steeds lage hypotheekrente en de snel minder wordende restschuldproblematiek zorgen vooralsnog voor voldoende financieringsruimte bij de woonconsument.

Stagnatie in transacties koopwoningen zet prijzen verder onder druk
Zowel het Kadaster als de NVM registreren in het eerste kwartaal van 2018 aanmerkelijk minder transacties van bestaande koopwoningen (52.100), respectievelijk verkochte woningen (ruim 33.800) dan in het vorige kwartaal. Een daling van het aantal transacties past weliswaar in het seizoensverloop, maar de huidige daling is wel fors omvangrijker dan gebruikelijk in het eerste kwartaal van een nieuw jaar.

Zo is er ten opzicht van een jaar geleden sprake van 6,8% minder transacties en 12,7% minder verkochte woningen. Omdat er minder aanbod van woningen is, hebben consumenten ook minder te kiezen; de markt van koopwoningen wordt steeds ‘krapper’. Er is dus sprake van een ‘verkopersmarkt’ in een extreme vorm. De afnemende groei en in sommige woningmarktgebieden zelfs een daling van het aantal transacties is natuurlijk ook op de hypothekenmarkt waar te nemen; vooral bij het aantal door het Kadaster geregistreerde nieuw afgesloten hypotheken.

Nieuwbouwmarkt van koopwoningen biedt vooralsnog ook geen oplossing
In het vierde kwartaal van 2017 (de meest actuele beschikbare gegevens) lijkt er sprake van een trendbreuk in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Voor het eerst stijgt het aantal verkochte nieuwe koopwoningen niet meer, maar is er sprake van een lichte daling met -6,6% ten opzichte van het vorige kwartaal en zelfs -9,3% op jaarbasis.

Door de druk op de nieuwbouwmarkt stijgt ook daar de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2017 weer verder (+1,9%), zij het iets minder hard in vergelijking met het kwartaal daarvoor. Vooralsnog is een sterke toename van het nieuwbouwaanbod echter niet te verwachten. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning wordt verleend, valt in het vierde kwartaal van 2017 namelijk weer terug waar normaal gesproken een opwaartse trend gedurende het jaar is waar te nemen.

Gebrek aan woningaanbod laat vertrouwen in koopwoningmarkt afnemen
Het afnemende aanbod van te koop staande woningen lijkt, ondanks de psychologisch positieve koopprijsontwikkeling, het optimisme van de woonconsument te temperen. Na de enorme opmars in de jaren 2013-medio 2016 van de score op de Eigen Huis Marktindicator, is er sinds augustus 2016 sprake van een geleidelijk daling van dit consumentenvertrouwen naar de waarde ‘105’ in maart 2018 (bij een neutrale waarde van ‘100’). Wanneer deze trend zich doorzet, zullen er voor het einde van dit jaar voor het eerst sinds augustus 2014 weer meer huishoudens zijn die geen vertrouwen in de woningmarkt hebben dan huishoudens die positief zijn gestemd.

Het gebrek aan woningaanbod is mede het gevolg van het inmiddels volledig omgeslagen koopproces: de consument wil eerst een woning kopen, alvorens de huidige woning te koop aan te bieden. Maar waar vindt men nog de juiste nieuwe woning? Deze wordt steeds vaker buiten de grote steden of buiten de Randstad gevonden.

Meer informatie
U kunt de kwartaalrapportage van het eerste kwartaal in 2018 hier downloaden. De Monitor Koopwoningmarkt is ieder kwartaal te downloaden vanaf de website www.expertisecentrum-woningwaarde.bk.tudelft.nl. Het dashboard met alle onderliggende gegevensreeksen is te bereiken via de link het dashboard.

De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, Hypotheken Data Netwerk, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en Vereniging Eigen Huis en wordt gepubliceerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft.

De RTL Z Huizenindex is gebaseerd op de Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt, samengesteld door het OTB en gebaseerd op alle bestaande statistieken over de woningmarkt.

Deze totaalindicator geeft in één oogopslag de stemming op de huizenmarkt weer. Daarmee proberen de TU Delft en RTL Z helderheid te verschaffen voor consumenten én deskundigen die nu maandelijks te maken hebben met een grote hoeveelheid aan deelcijfers.

BewarenBewaren

Geruststellend rapport over gevolgen stijgende rente op de koopwoningmarkt

De Nederlandse koopwoningmarkt kan de komende jaren een stijging van de hypotheekrente, mede door de te verwachten inkomstontwikkeling, goed opvangen. Dat is de geruststellende conclusie in het rapport ‘Effecten mogelijke rentestijging in de koopsector’ dat de Amsterdam School of Real Estate vandaag presenteert.

De hypotheekrente wordt als één van de grote aanjagers van de koopwoningmarkt in de laatste jaren beschouwd. De vraag, die deskundigen in de woningmarkt bezighoudt, is wat de gevolgen van een plotselinge stijging van de hypotheekmarktrente voor de woningmarkt zouden kunnen zijn. De snel gestegen kapitaalmarktrente van de afgelopen weken maakt een antwoord nog urgenter. Het rapport van de Amsterdam School of Real Estate geeft nu antwoord op deze vraag.

“Een alleszins geruststellend rapport”, zegt Jaarsma, voorzitter van de NVM na bestudering van het rapport. “De angst dat de koopwoningmarkt op slot zou gaan, mocht de rente gaan stijgen, blijkt op basis van dit rapport ongegrond. Conijn en consorten hebben vanuit verschillende scenario’s gekeken naar de mogelijke gevolgen. Als daar dan per saldo uitkomt, dat de koopwoningmarkt een rentestijging goed kan opvangen, is dat goed en geruststellend nieuws.”

Het rapport van de Amsterdam School of Real Estate is te vinden op www.vastgoedbibliotheek.nl: zoeken via auteurs of titel van het onderzoek.

Kopers verdienen eerlijk en open behandeling op vechtersmarkt

Sinds vorig jaar hebben de verkopers het weer voor het zeggen in de binnensteden van  Amsterdam, Groningen, Leiden en Utrecht. De woningen worden er razendsnel verkocht en veel gaan boven de vraagprijs weg. Het functioneren van de woningmarkt in de hoofdstad en sommige studentensteden vraagt om passende oplossingen. Uitgangspunt daarbij moet zijn dat de koper eerlijke kansen krijgt en een helder inzicht in hoe de transacties verlopen.

Wat is de situatie in Amsterdam? Volgens cijfers van de NVM wordt op 70% van de Amsterdamse koophuizen binnen de ring boven de vraagprijs geboden. In het gebied daaromheen is dat 30%. Deze overspannen prijsontwikkeling leidt niet alleen in Amsterdam, maar ook in de centra van een aantal studentensteden tot verstoringen. Woningzoekenden leveren vaak blind hun bod bij een makelaar in. De bieder heeft geen idee hoeveel andere bieders er zijn en hij weet niet of zijn hoge bod leidt tot het verwerven van de gewenste woning.

Om deze situatie het hoofd te bieden, wil de NVM een online biedingssysteem lanceren. Volgens de NVM is het grote voordeel hiervan dat iedereen ziet wat er gebeurt. Het vergroot de transparantie van het bieden. En zowel verkoper als koper weten exact waar ze aan toe zijn.  Dat is een goede zaak, vindt ook de Makelaarsvereniging Amsterdam (NVM afdeling Amsterdam). Daarom denken wij gezamenlijk met hen en andere partijen aan het opzetten van een dergelijk systeem.

Bij de invoering van zo’n systeem moet wat de NVM betreft zorgvuldigheid boven snelheid staan. Dus eerst goed in kaart brengen wat de voor- en nadelen van zo’n online biedingssysteem zijn. Het uiteindelijke doel is, zoals gezegd, dat de koper eerlijk en open wordt behandeld.

De volgorde is in de optiek van de NVM zo: eerst kijken of online bieden wel een oplossing is voor de ontstane situatie. Dan de voor- en nadelen van zo’n systeem goed doornemen. En vervolgens het systeem zo inrichten dat er maximale transparantie is en de mogelijkheid om eerlijk zaken te doen. En voor de zorgvuldigheid – kijken of het goed werkt – gaan we eerst een proef doen met zo’n nieuw online biedingssysteem. Met deze stappen zijn we nu aan de slag. Tot die tijd is het de taak voor NVM-makelaars om kopers in zo’n biedingsproces eerlijk en zorgvuldig te adviseren.

Roeland Kimman is woordvoerder van de NVM

NVM Open Huizen Dag

‘NVM Open Huizen Dag hét moment om je slag te slaan’

Nieuwegein, 21 september 2015 – Een recordlage hypotheekrente, een breed woningaanbod en nog steeds laaggeprijsde huizen. Allemaal aantrekkelijke ingrediënten om je slag te slaan op de koopwoningmarkt. De NVM Open Huizen Dag, die dit jaar plaatsvindt op zaterdag 3 oktober, is een goed middel bij het maken van de juiste keuze.

Tijdens de NVM Open Huizen Dag kunnen potentiële kopers zonder afspraak te koop staande woningen bezichtigen. Aan de laatste NVM Open Huizen Dag, in maart, deden zo’n 46.000 huizenbezitters mee. Er werden 150.000 bezoeken afgelegd. Deze cijfers onderstrepen de enorme en aanhoudende populariteit van de NVM Open Huizen Dag.

Noviteit is dat iedere bezoeker gratis drie weken een (regionale) krant van de Persgroep/Wegener krijgt. Bovendien maakt de bezoeker kans op een keuken van Brugman ter waarde van 15.000 euro.

NVM-voorzitter Ger Hukker ziet de komende NVM Open Huizen Dag met veel vertrouwen tegemoet. “De hypotheekrente is momenteel de laagste in vijftig jaar. De 10- en 20-jaarsrente zijn historisch laag. Mensen kunnen nú hun slag slaan en daarna voor langere tijd genieten van lage maandlasten. Het aanbod laat al een paar jaar een dalende tendens zien, maar er valt nog genoeg te kiezen voor mensen die overwegen een huis te kopen. Ook zijn huizen, ondanks de stijging die afgelopen jaar is ingezet, nog steeds zeer aantrekkelijk geprijsd”, aldus Hukker.

De NVM Open Huizen Dag vindt plaats tussen 11.00 en 15.00 uur. De NVM presenteert de woningmarktcijfers over het derde kwartaal op donderdag 8 oktober.

Een wat rustiger vaarwater voor de woningmarkt

De woningmarkt is in het eerste kwartaal van 2015 in een wat rustiger vaarwater terecht gekomen. Het aantal transacties stijgt nog steeds, maar de prijzen lijken zich te stabiliseren. Het eerste kwartaal was wel het beste eerste kwartaal sinds het uitbreken van de financiële crisis in 2008 en dat is heel goed nieuws.

Het aantal transacties is in de eerste drie maanden van 2015 met bijna 19 procent gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2014, zo maakten wij op 9 april bekend. Daar staat wel een afname van bijna 17 procent tegenover ten opzichte van het laatste kwartaal van 2014. Maar dat was dan ook een uitzonderlijk goed kwartaal. Bovendien daalt het aantal verkopen altijd in het eerste kwartaal. De daling van 16,9 procent is vergelijkbaar met het gemiddelde van andere eerste kwartalen.

Voor het eerst sinds tijden kan nu wellicht sprake zijn van enigszins rustiger vaarwater: het kabinet heeft zijn belangrijkste maatregelen voor de woningmarkt kunnen realiseren en in principe zijn er op korte termijn geen verkiezingen.

Maar er kunnen nog vraagtekens geplaatst worden bij wat de samenstelling van de Eerste Kamer definitief gaat worden en hoe het kabinet hierin meerderheden kan vinden. Dit bijvoorbeeld in het licht van de voorgenomen herziening van het belastingstelsel. Hoewel het kabinet stelt niet van plan te zijn hierbij ook nogmaals de fiscale behandeling van de eigen woning uitvoerig tegen het licht te willen houden – daarin is deze regeringstermijn namelijk al ingegrepen -, ontstaat wel onzekerheid.

Zo lijkt bijvoorbeeld niet uit te sluiten dat aan de hand van verruiming van het gemeentelijk belastinggebied de onroerendezaakbelasting (OZB) zal toenemen. Ook is van belang hoe zal worden omgegaan met belastingheffing op opgebouwd vermogen, nu huizenkopers in toenemende mate worden geacht eerst te sparen voor een eigenwoning. De NVM denkt hierover mee met ambtelijk en politiek Den Haag.

Zorgen blijven ook in de huurmarkt, omdat de mensen die echt een sociale huurwoning nodig, hebben die vaak niet op korte termijn kunnen huren. Er zijn lange wachtlijsten, het middensegment huur ontbreekt en de doorstroming komt daardoor maar niet echt op gang.

Ondanks deze onzekerheden verwacht ik dat het komende jaar de positieve tendens zal doorzetten. Ik denk dat er dit jaar 5 tot 10 procent meer woningtransacties zullen plaatshebben dan in 2014 en dat de gemiddelde prijsstijging tussen de 2,5 en 3 procent zal liggen. Maar ook hier geldt dat het herstel zich lang niet in alle regio’s van Nederland zal voordoen.

Ger Hukker, voorzitter NVM

Kadaster: 45 procent meer registraties in oktober

De woningverkopen blijven aantrekken. In oktober zijn 44,6 procent meer huizen door het Kadaster geregistreerd dan in dezelfde maand vorig jaar. Dat blijkt uit cijfers die het Kadaster maandag publiceerde.

 

 

De stijging is terug te zien bij alle woningtypen. Vooral vrijstaande huizen verwisselden vaker van eigenaar. Bij twee-onder-een-kapwoningen is de toename het minst groot.

In totaal kregen afgelopen maand 14.353 huizen een nieuwe eigenaar. Vergeleken met september komt dat neer op een stijging van 10,8 procent.

Ook het aantal gedwongen huizenverkopen steeg in oktober. Er hadden 216 executieveilingen plaats. Dat waren er 9,6 procent meer dan jaar geleden.

Het Kadaster registreerde vorige maand verder 20.179 nieuwe hypotheken, op jaarbasis een toename van bijna 35 procent.

Door een verschil in peilmomenten verschillen de woningmarktcijfers van de NVM met die van CBS/Kadaster. Het Kadaster registreert de transacties van een bestaande koopwoning op het moment van transport bij de notaris (eigendomsoverdracht). De NVM registreert de verkoop van een zelfde woning op het moment dat de koopovereenkomst wordt ondertekend. In de praktijk blijkt dat de periode tussen ondertekening van de overeenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris 2,5 tot 3 maanden is.

Persbericht: Ik zie, ik zie wat jij niet ziet.

NVM Friesland start eigen promotiecampagne voor aankoopmakelaar: ‘Ik zie, ik zie wat jij niet ziet’.

De Friese afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) lanceert vandaag een eigen campagne ter promotie van de aankoopmakelaar. Met de campagne ‘ Ik zie, ik zie wat jij niet ziet’  wordt met name duidelijk gemaakt dat een aankoopmakelaar eventuele gebreken van een woning kan inventariseren en de juiste prijs kan bepalen, belangrijke zaken bij de onderhandelingen.  De campagne wordt ondersteund door de website www.nvm-friesland.nl. Lees meer